La Ley se define al gran tenedor como aquella persona física o jurídica titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo garajes y trasteros – pudiéndose perfilar la definición de gran tenedor en zonas de mercado residencial tensionadas -.
Consecuencias más relevantes de los grandes tenedores: Limitaciones
y nuevas obligaciones para interponer demandas para la recuperación posesoria
de inmuebles mediante procedimientos por desahucio por precario, desahucio
arrendaticio, derechos reales y tutela sumaria. Prórroga tácita y prórroga extraordinaria en los contratos de
arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos. Deber de colaboración y suministro de
información sobre el uso y destino de sus viviendas localizadas en zonas de
mercado residencial tensionado. Prórroga
extraordinaria y límites en la fijación de las rentas en los contratos de
arrendamiento de vivienda habitual dentro de zona de mercado de residencial
tensionado.
Modificación de la Ley 1/2000, de
7 de enero, de Enjuiciamiento Civil Una de las modificaciones más relevantes,
anteriormente citada y en la que nos centraremos, es la fijada en la
Disposición Final Quinta de la Ley por el derecho a la vivienda, que modifica
diversos artículos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, estableciendo a los
grandes tenedores una serie de obligaciones para la recuperación de la posesión
de los inmuebles de su propiedad. En este sentido, los propietarios, cuando
pretendan la recuperación de la posesión de una finca, en las demandas de
desahucio deberán especificar: Si el inmueble objeto de desahucio constituye vivienda
habitual del ocupante. Si el demandante es gran tenedor de viviendas. Y, en
caso de ser gran tenedor, si la parte demandada se encuentra o no en situación
de vulnerabilidad económica. Para ello,
tendrán que acompañar con la demanda: Documento, de vigencia no superior a
3 meses, emitido por los servicios competentes en materia de vivienda,
asistencia social…designados por la normativa correspondiente (siempre con el
consentimiento previo del ocupante); Declaración responsable de asistencia a
los servicios antedichos (5 meses máximo antes de la demanda) sin que se haya
atendido o se hayan iniciado los trámites en el plazo de 2 meses; Documento
acreditativo de los servicios competentes indicando que el ocupante no
consiente expresamente el estudio de su situación económica (vigencia no
superior a 3 meses). Adicionalmente, en las demandas de desahucio, cuando (1)
el demandante sea gran tenedor, (2) el inmueble sea vivienda habitual del
ocupante y (3) se encuentre en situación de vulnerabilidad económica: se deberá
acreditar que la actora se ha sometido a un procedimiento de conciliación o
intermediación. Para acreditarlo, habrá que presentar con la demanda: Declaración
responsable de que se ha acudido a los servicios citados (5 meses máximo antes
de la demanda) sin que se haya tendido o se haya iniciado los trámites correspondientes
en el plazo de 2 meses; Documento acreditativo de los servicios citados que
indique el resultado del procedimiento de conciliación o intermediación
(identificando las partes, el objeto y si alguna parte ha rehusado participar).
Vigencia no superior a 3 meses. Las obligaciones detalladas previstas para los
desahucios también son de aplicación para los grandes tenedores en
procedimientos de subasta, antes de la vía de apremio, así como previo a la
interposición de demandas de ejecución sobre bienes hipotecados cuando se trate
de la vivienda habitual del ejecutado. De la misma manera, el propietario
deberá acreditar si el deudor se encuentra en situación de vulnerabilidad
económica, acorde a los requisitos exigidos y citados previamente, y en tal caso,
deberá probar que se ha sometido a un procedimiento de conciliación o
intermediación. Por otro lado, se modifica la redacción del artículo 441 de la
LEC, previéndose la posibilidad de que el Juzgado suspenda el procedimiento de
desahucio durante cuatro meses cuando el demandante sea persona jurídica y se
esté estudiando por parte de las Administraciones Públicas la adopción de
medidas de apoyo a los ocupantes que se encuentren en situación de
vulnerabilidad. Para que el tribunal aprecie la situación de vulnerabilidad
económica podrá considerar que el importe de la renta, si se trata de un
desahucio por falta de pago, más los suministros suponga más del 30% de los
ingresos de la unidad familiar y que la suma de dichos ingresos no alcance: a)
el límite de 3 veces el IPREM; b) este límite se incrementará 0,3 veces el
IPREM por cada hijo a cargo (0,35 en caso de familias monoparentales o por cada
hijo con una discapacidad igual o superior al 33%); c) también se incrementará
0,2 veces por persona mayor de 65 años o personas en situación de dependencia;
d) en caso e que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga una
discapacidad igual o superior al 33%, situación de dependencia o enfermedad que
le incapacite para realizar una actividad laboral, el límite previsto en la letra
a) será 5 veces el IPREM. Asimismo, el tribunal podrá apreciar vulnerabilidad
social si entre quienes ocupen la vivienda se encuentran personas dependientes
(conforme a lo establecido en la ley 39/2006 de 14 de diciembre), víctimas de
violencia sobre la mujer o personas menores de edad.
